Блокированная застройка

• здание, состоящее из отдельных блоков,
• блоки не расположены друг над другом (блоки стоят «в линию»)
• у каждого блока есть отдельный выход на участок (не через общий подъезд)
• между блоками есть общие стены без проемов (т.е. нет сквозных коридоров).

Пример: Таунхаусы, дуплексы, квадроксы

Требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке с 2022 года исключены (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ).

Отличие от многоквартирного дома (МКД)

• В МКД есть общее имущество (крыша, подъезды, лифты), а в ДБЗ – только общие стены.
• В МКД земля в общей долевой собственности, в ДБЗ можно выделить отдельные участки под каждый блок.

Для признания жилого дома домом блокированной застройки нужны следующие документы:

1. Заявление в Росреестр о признании жилого дома домом блокированной застройки, указывается тип объекта – жилой дом блокированной застройки
2. Технический план, оформленный кадастровым инженером членом СРО (ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082), где будет указано:

• количество блоков,
• поэтажная планировка,
• общие и изолированные части

Разрешение на строительство – обязательно

В упрощенном порядке регистрация домов блокированной застройки – не осуществляется (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)

Запрещено строительство домов блокированной застройки (ДБЗ) на землях ИЖС -индивидуального жилищного строительства

ИЖС - отдельно стоящее здание (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

ДБЗ - отдельно стоящим зданием не является, а представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

с 17 февраля 2023 года – в садоводческих и дачных объединениях запрещено блокирование садовых и жилых домов (СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения), 

Разрешение на строительство домов блокированной застройки выдается на основании следующих документов (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

• правоустанавливающих документов на земельный участок
• градостроительного плана земельного участка
• проектной документации на дом
• экспертиза не требуется (п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ):

1. Если количество этажей не больше 3
2. Количество всех блоков в одном ряду – не больше 10
3. Строительство осуществляется без бюджетных средств

• выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи/мены/дарения и т.д.)

Проверка Росреестра и причины отказа

Срок проверки: до 14 рабочих дней 

Росреестр проверит:

• соответствие дома критериям дому блокированной застройки.
• корректность технического плана.

Положительный ответ: Выписка из ЕГРН с указанием объекта «жилой дом блокированной застройки»

Отрицательный: Отказ или приостановка в регистрации (письменное обоснование)

Основные причины отказа в регистрации дома блокированной застройки:

• ошибки в техническом плане (например, нет отметки о блокированной застройке)
• отсутствие разрешения на строительство
• дом не соответствует критериям дома блокированной застройки (например, имеет общие подъезды)
• дом уже зарегистрирован как многоквартирный 

• зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартиру) в многоквартирном доме и внесены сведения в ЕГРН - до 1 марта 2022 года
• характеристики жилого помещения (квартиры) соответствуют критериям дома блокированной застройки
• у каждого жилого помещения (квартиры) есть выход на земельный участок
• между жилыми помещениями (квартирами) есть общие стены без проемов
• жилые помещения (квартиры) расположены «в линию» из 2-10 таких блоков
• каждое жилое помещение (квартира) имеет зарегистрированных собственников
• здание (многоквартирный дом) поставлено на кадастровый учет

• решение общего собрания собственников о признании жилых помещений (квартир) домом блокированной застройки и на уполномочивание одного из них на подачу таких заявлений
• заявление в Росреестр об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства 

В этом случае в ЕГРН вносятся следующие изменения:

1. вид объекта недвижимости должен быть изменен с «помещение/квартира» на «здание»,
2. вид назначения объекта недвижимости с «жилое помещение/квартира» на «жилой дом»,
3. вид разрешенного использования указан как «дом блокированной застройки»,
4. исключены сведения о виде жилого помещения – «квартира», а здание, учтенное как «многоквартирный дом», снимается с государственного кадастрового учета

• технический план на здание, оформленный кадастровым инженером членом СРО
• правоустанавливающие документы на жилое помещение/квартиру (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи/мены/дарения и т.д.)

Срок проверки: до 14 рабочих дней 

Росреестр проверит:

• соответствие дома критериям дому блокированной застройки.
• корректность технического плана.

Положительный ответ: Выписка из ЕГРН с указанием объекта «жилой дом блокированной застройки»

Отрицательный: Отказ или приостановка в регистрации (письменное обоснование)

Основные причины отказа в регистрации изменения сведений с «жилые помещения/квартиры» на «дома блокированной застройки»:

• ошибки в техническом плане (например, нет отметки о блокированной застройке)
• дом не соответствует критериям дома блокированной застройки (например, имеет общие подъезды)

Не является причиной для отказа в регистрации:

• отсутствие вида объекта недвижимости «здание», вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в градостроительном регламенте, применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен дом
• отсутствие утвержденных параметров разрешенного строительства для домов блокированной застройки в градостроительном регламенте, применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен дом

Если земельный участок под малоэтажным жилым комплексом (таунхаусы, дуплексы, квадроксы) или под жилым домом блокированной застройки сформирован как земля общей долевой собственности, то можно осуществить его раздел с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки

Раздел земельного участка общей долевой собственности с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки осуществляется с представлением следующих документов

Необходимые документы:

• заявление в Росреестр о разделе исходного земельного участка и о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки под каждым объектом недвижимости (домом блокированной застройки) от каждого из дольщиков
• межевой план земельного участка (пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ)
• соглашение о разделе земельного участка (нужно согласие всех собственников долей)
• правоустанавливающие документы на исходный земельный участок (если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН)

Образованные в результате раздела участки:

• не должны превышать предельные размеры (минимальные и максимальные) земельных участков, установленных правилами застройки и градостроительным регламентом
• должны отвечать установленным законодательством требованиям (п. 1-6 Земельного кодекса РФ).

При разделе земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные земельные участки, а также снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный земельный участок осуществляются одновременно (п. 2, 3 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

В случае подачи заявлений о признании жилых помещений (квартир) в МКД, поставленных на учет до 1 марта 2022 года, домом блокированной застройки можно сразу осуществить раздел земельного участка общей долевой собственности на земельные участки под каждым домом блокированной застройки

Земельный участок должен быть в долевой собственности собственников жилых помещений (квартир) в МКД с указанием как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Необходимые документы:

• решение общего собрания собственников жилых помещений (квартир) в МКД о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки, содержащее следующую информацию:

1. О согласии всех собственников объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН в качестве жилых помещений (квартир) (в том числе если запись о зарегистрированном праве общей долевой собственности собственника соответствующего объекта недвижимости на земельный участок в ЕГРН отсутствует),
2. О прекращении права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок под МКД,
3. О разделе такого земельного участка с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости (домами блокированной застройки),
4. О лицах, право собственности (общей долевой собственности, включая размеры долей в праве) которых возникает на соответствующие образуемые земельные участки.

• заявление в Росреестр о разделе исходного земельного участка и о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки под каждым объектом недвижимости (домом блокированной застройки)
• межевой план земельного участка (пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ)
• соглашение о разделе земельного участка (нужно согласие всех собственников долей)

Одновременно с осуществлением постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки, исходный земельный участок снимается с государственного кадастрового учета, а также осуществляется государственная регистрация прекращения права общей долевой собственности на него.

Основные причины отказа:

• ошибки в межевом плане (например, не указан вид разрешенного использования участка, предусматривающего размещение на земельном участке дома блокированной застройки, при наличии такого вида в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок
• несоответствие размера образуемого земельного участка предельному размеру такого земельного участка при его наличии в правилах застройки, в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок

В регистрации откажут если площадь образуемого земельного участка больше, чем площадь, установленная правилами застройки для таких земельных участков 

Не является причиной для отказа в регистрации:

• отсутствие вида разрешённого использования земельного участка, предусматривающего размещение дома блокированной застройки в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок,
• отсутствие утвержденных предельных размеров земельных участков в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок

Участок зарегистрируют если правилами застройки не установлен вид разрешенного использования, предусматривающий размещение на участке дома блокированной застройки, и его предельный размер в той территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок

Земельные участки под домами блокированной застройки, построенными до 14 мая 1998 года и использующимися гражданами для постоянного проживания, могут быть предоставлены в собственность бесплатно (ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»)

Земельные участки под жилыми домами предоставляются бесплатно до 1 марта 2031 года по основаниям:

• жилой дом под земельным участком возведен до 14 мая 1998 года (факт реконструкции дома после роли не имеет)
• жилой дом является домом блокированной застройки
• количество блоков в одном ряду не превышает двух
• жилой дом, используется для постоянного проживания
• участок под домом находится в государственной или муниципальной собственности

Документы, необходимые для предоставления земельных участков под такими жилыми домами:

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подается в уполномоченный орган/министерство (управление) имущества муниципального образования)
• схема расположения земельного участка (в случае, если земельный участок подлежит образованию);
• выписка из ЕГРН на жилой дом блокированной застройки
• документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения
• документ, подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг по жилому дому;
• технический план жилого дома до 1 января 2013 года (документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14 мая 1998 года);
• соглашение (договор купли-продажи/мены/дарения), подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;
• документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года;
• выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;
• документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него,
• свидетельство о праве на наследство на жилой дом

Срок ответа органа – 30 дней

Ответ уполномоченного органа:

• положительный – решение о предварительном согласии на предоставление земельного участка
  При положительном решении подача заявления о предоставлении земельного участка, не требуется. Предоставление земельного участка осуществляется после его постановки на государственный кадастровый учет и не позднее 20 дней со дня с момента представления заявителем в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления технического плана жилого дома, расположенного на таком земельном участке.
• отрицательный– отказ в предоставлении

Основные причины отказа:

• отсутствие документов (приложений) к заявлению
• несоответствие схемы расположения требованиям приказа Росреестра от 19.04.2022 № П/0148
• жилой дом признан самовольной постройкой, подлежащей сносу в судебном или в ином предусмотренном законом порядке 

Не может быть отказано в принятии положительного решения по следующим причинам:

• отсутствие вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего размещение жилого дома блокированной застройки в градостроительном регламенте (генплане, территориальной зоне), где расположен жилой дом
• несоответствия площади образуемого земельного участка предельным размерам и параметрам правил землепользования и застройки (градостроительного регламента)

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (п. 5 ст. 287.3 ГК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ)

Документы, необходимые для предоставления участка под домом в собственность:

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подается в уполномоченный орган/министерство (управление) имущества муниципального образования)

В заявлении всегда указывайте (п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ):

1. кадастровый номер земельного участка (если он поставлен на кадастровый учет)

2. решение об утверждении проекта межевания территории (если образование земельного участка предусмотрено указанным проектом)

   например, решение правления СНТ об утверждении проекта межевания территории СНТ

3. кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка (если они поставлены на кадастровый учет)
4. основание предоставления – пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ
5. вид права – собственность
6. цель использования земельного участка - размещение жилого дома блокированной застройки

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
• выписка из ЕГРН на жилой дом блокированной застройки
• правоустанавливающие документы на жилой дом блокированной застройки (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи/мены/дарения и т.д.) – без регистрации дома действительно только право, возникшее по наследству или до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (если он образован и есть документы на него – договор аренды/соглашение об уступке аренды и т.д.)

Срок ответа уполномоченного органа: 20 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ)

Ответ уполномоченного органа:

• положительный – решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (действительно – 1 год после принятия)
  В течение срока действия решения необходимо поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности (через Росреестр, МФЦ) на основании:

1. заявления о кадастровом учете и регистрации права собственности
2. межевого плана земельного участка

(межевой план, необходимый для постановки указанного образуемого земельного участка на государственный кадастровый учет, может быть подготовлен на основании схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории – Письмо Росреестра от 12.02.2020 № 14-01159-ГЕ/20, Письмо Минэкономразвития РФ от 23.01.2020 № Д23и-1799)

3. правоустанавливающего документа на земельный участок (сформированный органом власти)
4. решение о предварительном согласовании, в котором прописано ваше право подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию (пп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ);

• отрицательный– отказ в предоставлении

Основные причины отказа (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ):

1. Схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

• несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке (п. 12 ст. 11.10 ЗК РФ);
• полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;
• разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам;
• несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
• расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

2. Земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в ст. 39.16 ЗК РФ):

• земельный участок уже предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
• земельный участок уже образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
• на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (не заявителю)
• в отношении расположенного на участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе (приведение в соответствие) самовольной постройки и не выполнено требование о ее сносе (приведение в соответствие);
• на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении;
• земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии
• земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с п. 19 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации;
• в отношении земельного участка, направлено заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона;
• в отношении земельного участка, опубликовано и размещено извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд;
• земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении;
• площадь земельного участка, указанного в заявлении садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, превышает предельный размер, установленный п. 6 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации;
• земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;
• земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;
• в отношении земельного участка, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек;
• земельный участок предоставлен члену некоммерческой организации.