Дачная амнистия продлена до 2031 года: что нужно успеть. Новые правила оформления

Дачная амнистия — это упрощённая процедура государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, предусмотренная п. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 51, п. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Её цель — помочь гражданам легализовать объекты, возведённые без разрешительной документации, которые по факту уже используются как жильё или хозяйственная постройка.

Дачная амнистия позволила:

• Упростить процесс регистрации.
• Сократить количество самостроев.
• Повысить собираемость налогов.
• Обеспечить правовую защиту собственников.

Основные положения при регистрации прав на здания, сооружения:

• Не требуется разрешение (уведомление) на строительство для индивидуальных жилых и садовых домов (п. 12, ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ) – жилье можно оформить на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (если право собственности на землю не зарегистрировано в ЕГРН)
• Границы земельного участка, на котором построен жилой или садовый дом должны быть поставлены на кадастровый учет (проведено межевание) (пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ)
• Технический план объекта обязателен - его готовит только аттестованный кадастровый инженер.
• Правоустанавливающие документы на землю подаются вместе с регистрацией (решения/постановления органов государственной власти, госакт на пользование землей, свидетельство о праве на наследство, свидетельство старого образца на землю, нотариально заверенные договора купли-продажи/дарения/мены и т.д.)
• Регистрация возможна в электронном виде через Госуслуги или МФЦ.

Росреестр откажет в регистрации или приостановит ее, если:

• технический план на жилой или садовый дом подготовлен с нарушениями требований приказа Росреестра от 15.03.2022 №П/0082
• декларация об объекте недвижимости подана с нарушениями требований приказа Росреестра от 04.03.2022 № П/0072
• отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, на которой размещен объект (п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введение в действие ЗК РФ»)
• земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), ограничивающих или запрещающих строение жилого или садового дома
• размещение и характеристики объекта не соответствуют предельным параметрам таких объектов согласно правилам землепользования и застройки (высота, отступы и т.д.)

Дачная амнистия предполагает заявителю самому выбирать в каком порядке осуществлять регистрацию – в упрощенном (п. 12, ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, ) или уведомительном (ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ)

Введение в действие упрощенного порядка государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права в отношении объектов ИЖС не исключает обязанности правообладателей земельных участков при возведении на земельном участке зданий и сооружений соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, технические регламенты, а также требования о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, Письмо Минстроя РФ от 21.06.2023 № 36268-ОД/08)

Таким образом, строительство зданий и сооружений по «дачной амнистии» без уведомления уполномоченного органа муниципального образования о таком строительстве - разрешено.

При этом нормы ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ действуют так же, как и нормы п. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ (Письмо Минстроя РФ от 21.06.2023 № 36268-ОД/08) и в практике часто встречается обращение органа муниципального образования в суд с иском о сносе в связи с отсутствием уведомления о строительстве.

Уведомление о планируемом строительстве/окончании строительства не требуется если строительство жилого или садового дома начато или окончено до 04.08.2018 (п. 6 ст. 16 Федерального закона № 340-ФЗ)

Уведомление - необходимо – если строительство жилого или садового дома начато или окончено после 04.08.2018

Разъяснением Верховного суда указано, что жилой дом, постройку не снесут если не будет уведомления о строительстве (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44) – до 01.03.2031 регистрация на основании технического плана и документов на землю – являются законными действиями застройщика.

Но все это – судебные процедуры, месяцы ожидания в судах трех инстанций и оплата судебных экспертиз - не стоит этих затрат денег и времени, вместо того чтобы получить согласование на строительство, что будет являться основанием для органов муниципального образования не обращаться в суд с исками о сносе.

Для минимизации рисков попадания под снос строящегося объекта строительства лучше всего подать уведомление о планируемом строительстве.

Уведомление подается в уполномоченный орган власти муниципального образования (которым чаще всего выступает департамент/управление архитектуры)

Документы, необходимые для подачи уведомления о планируемом строительстве:

• форма уведомления (утверждается уполномоченным органом, департаментом архитектуры муниципального образования)
• схематичное изображение планируемого объекта строительства на земельном участке (с указанием границ и параметров объекта, в том числе отступов)
• правоустанавливающие документы на земельный участок
• графическое описание внешнего облика (с изображением фасада и конфигурации объекта)

Срок ответа органа – 7 дней или 20 дней (если строительство в границах исторического поселения)

Ответ уполномоченного органа:

• положительный – уведомление о соответствии параметров объекта строительства и допустимости размещения такого объекта на земельном участке
• отрицательный– о несоответствии таких параметров и недопустимости размещения

Уполномоченный орган отказывает в согласовании строительства по следующим причинам:

Причины несоответствия планируемого к строительству объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности:

• параметры планируемого к строительству объекта не соответствуют правилам землепользования и застройки (отступы, высота, этажность и т.д.), документации по планировке территории
• вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение объекта, указанному в заявлении о строительстве
• размещение объекта не допускается в связи с ограничением использования земельного участка, установленными на дату подачи уведомления
• внешний облик жилого или садового дома, не соответствует требованиям к архитектурным решениям объектов строительства в территориальной зоне в границах исторического поселения, в которой планируется строительство (уведомление управления по охране объектов культурного наследия)

Для минимизации рисков попадания под снос построенного объекта строительства лучше всего подать уведомление об окончании строительства.

Уведомление подается в уполномоченный орган власти муниципального образования (которым чаще всего выступает департамент/управление архитектуры)

Документы, необходимые для подачи уведомления об окончании строительства:

• форма уведомления (утверждается уполномоченным органом, департаментом архитектуры муниципального образования)
• сведения о параметрах построенного объекта строительства на земельном участке (с указанием отступов)
• технический план построенного объекта
• заключенное соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой или садовый дом между собственниками участка (в случае если участок в долевой собственности)

Срок ответа органа – 7 дней

Ответ уполномоченного органа:

• положительный – уведомление о соответствии построенного объекта строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности
• отрицательный – о несоответствии построенного объекта строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности

Уполномоченный орган отказывает в согласовании построенного объекта по следующим причинам:

Причины несоответствия построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности:

• параметры построенного объекта не соответствуют правилам землепользования и застройки (отступы, высота, этажность и т.д.)
• внешний вид жилого или садового дома не соответствует внешнему облику, согласованному уполномоченным органом в уведомлении о планируемом строительстве
• вид разрешенного использования построенного объекта не соответствует виду разрешенного использования, указанному в заявлении о строительстве
• размещение объекта не допускается в связи с ограничением использования земельного участка, установленными на дату окончания строительства

Земельные участки, предоставленные до 30.10.2001 для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства регистрируются по «дачной амнистии» на основании заявления и правоустанавливающих документов (ч. 1 ст. 49 Федерального закона № 218-ФЗ)

Правоустанавливающими документами на землю являются, в том числе:

• акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления
• акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти
• выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок в отношении ЛПХ
• решения исполкомов местных Советов народных депутатов, принятые до 26.08.1948 года об отводе гражданам земельных участков для ИЖС
• нотариально удостоверенные договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельных участков под ИЖС на праве личной собственности, заключенные после 26.08.1948 года
• акты об отводе земельных участков для строительства,
• свидетельство о праве на наследство
• свидетельство старого образца на землю
• нотариально заверенные договора купли-продажи, дарения, мены

Земельные участки под жилыми домами, построенными до 14 мая 1998 года и использующимися гражданами для постоянного проживания, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность бесплатно (ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»)

Земельные участки под жилыми домами предоставляются бесплатно до 1 марта 2031 года по основаниям:

• жилой дом под земельным участком возведен до 14 мая 1998 года (факт реконструкции дома после роли не имеет)
• жилой дом может быть домом блокированной застройки (в случае если количество в одном ряду не превышает двух)
• жилой дом, используется для постоянного проживания
• участок под домом находится в государственной или муниципальной собственности

Документы, необходимые для предоставления земельных участков под такими жилыми домами:

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подается в уполномоченный орган/министерство (управление) имущества муниципального образования)
• схема расположения земельного участка (в случае, если земельный участок подлежит образованию);
• документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения
• документ, подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг по жилому дому;
• технический план жилого дома до 1 января 2013 года (документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14 мая 1998 года);
• соглашение (договор купли-продажи/мены/дарения), подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;
• документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года;
• выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;
• документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него,
• свидетельство о праве на наследство на жилой дом

Срок ответа органа – 30 дней

Ответ уполномоченного органа:

• положительный – решение о предварительном согласии на предоставление земельного участка
  При положительном решении подача заявления о предоставлении земельного участка, не требуется. Предоставление земельного участка осуществляется после его постановки на государственный кадастровый учет и не позднее 20 дней со дня с момента представления заявителем в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления технического плана жилого дома, расположенного на таком земельном участке.
• отрицательный– отказ в предоставлении

Основные причины отказа:

• отсутствие документов (приложений) к заявлению
• несоответствие схемы расположения требованиям приказа Росреестра от 19.04.2022 № П/0148
• жилой дом признан самовольной постройкой, подлежащей сносу в судебном или в ином предусмотренном законом порядке

Не может быть отказано в принятии положительного решения по следующим причинам:

• отсутствие вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего размещение жилого дома в градостроительном регламенте (генплане, территориальной зоне, где расположен жилой дом)
• несоответствия площади образуемого земельного участка предельным размерам и параметрам правил землепользования и застройки (градостроительного регламента)

Хозяйственные постройки, представляющие объекты капитального строительства (сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы, навесы, теплицы и т.д.), предназначенные для бытовых и иных нужд, в отношении которых до 01.01.2013 были осуществлены технический учет (инвентаризация) и расположенные на землях для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства регистрируются в упрощенном порядке на основании заявления и технических паспортов на данные объекты (ст. 12.1 Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ)

Данные постройки регистрируются как «ранее учтенные» (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ)

Хозяйственные постройки должны соответствовать следующим условиям:

• являться объектами капитального строительства;
• не быть признаны в судебном или ином предусмотренном законом порядке самовольными постройками, подлежащими сносу;
• располагаться на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или ведения гражданами садоводства для собственных нужд;
• земельный участок должен принадлежать гражданину на праве собственности либо находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежать гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования или аренды.

Документы, необходимые для регистрации таких хозяйственных построек:

• документы на землю, на которой находятся постройки (документы о праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования или аренды (если участок государственный)
• технический паспорт на постройку

Если гараж возведен до 30.12.2004 и является объектом капитального строительства, зарегистрировать право собственности на него в упрощенном порядке можно одновременно с правом собственности на земельный участок под таким гаражом, предоставленный гражданину бесплатно (п. 2 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ», п. 23 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»)

Упрощенный порядок действует до 1 сентября 2026 года (ст. 6 Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ»)

Гараж и (или) земельный участок под гаражом должны соответствовать следующим условиям:

• гараж является объектом капитального строительства
• гараж возведен до 30.12.2004
• гараж находится в собственности
• земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе организацией, с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях), иным образом выделен гражданину в собственность либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе по решению суда
• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу (ГСК) либо иной организации, при которой был организован ГКС, для размещения гаражей, либо право на использование такого участка возникло у таких ГСК или организации по иным основаниям
• и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены гражданину на основании решения общего собрания членов ГСК либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Документы, необходимые для регистрации гаража и (или) земельного участка под гаражом:

• документы, подтверждающие предоставление гражданину земельного участка или возникновение у него права на использование земельного участка по иным основаниям
• документы, подтверждающие предоставление земельного участка гаражному кооперативу для гаражного строительства и (или) размещения гаражей
• документы, подтверждающие приобретение гаражным кооперативом права на использование земельного участка для размещения гаражей по иным основаниям
• технический план гаража
• договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, заключённый до 30.12.2004
• договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, заключенный до 30.12.2004
• документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг за гараж, оплаченных до 30.12.2004
• свидетельство о праве на наследство на гараж
• соглашение (договор купли-продажи/мены/дарения) на гараж от собственника гаража, построившего (получившего) его до 30.12.2004

Количество гаражей и земельных участков под ними, которые могут быть оформлены в собственность гражданина в рамках «гаражной амнистии», законодательством не ограничено (Письмо Росреестра от 10.12.2021 № 11-9189-АБ/21).

Если вы получили участок в 1990-х, а дом построили в 2000-х — амнистия даёт шанс легализовать всё за 1–2 месяца, а не за 1–2 года.

Покупатели земли в СНТ часто получают «документы 1998 года». Без межевания и техплана — сделка рискованна. Амнистия позволяет оформить всё целиком.

Если вы покупаете участки для реновации — упрощённая регистрация снижает юридические риски и повышает ликвидность объекта.

Многие не знают, как оформить дом. Амнистия — возможность передать имущество детям без судов.

Дачная амнистия продлена до 2031 года — это ваш шанс легализовать дом, участок и защитить своё имущество. После 1 марта 2031 года оформление станет сложным, длительным и дорогостоящим.

Не ждите, пока истечёт срок. Начните с проверки статуса участка и вызова кадастрового инженера. Даже если дом ещё не достроен — можно оформить на стадии строительства. По всем юридическим вопросам обращайтесь к юристам компании Право Информ.